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房产抵押贷款必须搞懂的七个问题


一、借款人在抵押房屋时是否属于多次抵押。


此问题根本不必担心,携带房屋手续到当地房产局提档即可,房产局档案一目了然,目前中国很多地方连二次抵押都不能进他项,谈何多次抵押。


二、借款人的房产是否属于唯一住房?是否小于70平方米?审核过程中有没有提供真实的二居证明?发生逾期房产能不能执行(变现)?


提供二居证明的本来目的是防止在借款发生逾期时,避免唯一住房无法强制执行,但是房阿哥在这里可以郑重的告诉大家,做民间借贷的,一旦发生逾期,需要收回借款时,第一原则就是避免诉讼,不用法院执行,下面我会叙述这个是怎么实现的。


目前民间借贷在办理抵押时,实际上基本是六个合同或手续,实际存在的是六项司法权利(四项独立权利+两个从属权利),即:1、债权,2、抵押权(债权的从属权),3、物权代位,4、期限物权、5、具有强制执行效力的债权文书、6、定金担保权(期限物权的从属权),这些可以完全避免第二项中所叙述的所有问题。


1、债权:借贷合同。


2、抵押权:抵押合同及手续,债权的从属权(他项权利证,目前国内大部分地区只能做第一顺位抵押权登记,少数地区不限制)。


3、物权代位:不可撤消的房屋全权委托公证(此项为重中之重)


提醒:受托人不要做成债权人(抵押权人)自己,要做成债权人(抵押权人)信赖的第三人(非直系亲属,目的是防止房屋变现困难(万一房子不好卖),这时受托人可以把房屋直接过户给债权人(抵押权人)。


4、期限物权:房屋买卖公证


如果在抵押期间,此房屋产生另外的查封,另一种玩法就是提起诉讼,但是这有一个重点,几乎网络上没有公开这件事,就是债权人起诉时,不会用借贷抵押合同起诉,而是用买卖公证起诉,因为这样执行起来比较快,基本五六个月房子就能搞到手,然后再想办法变现。


另外一个优胜就是,在房子不好变现,做为最后一道防线,上面提到的受托人将房屋过户给抵押权人时,防止原房屋产权人以流质担保契约抗辩,中华人民共和国《担保法》中就物权做为债权的担保物权时,流质担保契约属无效合同。


5、具有强制执行效力的债权文书:强制执行公证(线下从业近10年,从来没用上过,只是设计的一道防线而已)。


6、定金担保权(期限物权的从属权):把借款的金额在公证书中,做成买房的定金。(提示:定金非订金)


(注:以上手续全做完一共不到900元钱,不含逾期房屋过户费用及过户后的新房产证加急费。)


三、借款人如果已婚是否双方都到场(房产局、公证处)签字?


进押之前,携带借款人(房屋产权人)户口本,到当地片区派出所查户籍档案,所有信息一目了然,有配偶或共有人的,必须一同前往公证处和房产局办手续,如果借款人(房屋产权人)是单身,必须开单身证明。


如果借款人不是单身、或房屋非单独所有、或婚前自有财产但未做婚前财产公证、或婚后独有财产但未做婚后财产公证、离婚后财产未做分割的(离婚协议中明确指出财产分割细则、已经终审判决生效但未执行的除外),以上所列举的任何情况之一或多种情况并存的情况下,双方必须本人到场签字。


四、所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人。


做了房屋全权委托公证后无需担心,参考问题二第3项的解释。。


五、关于经济适用房、政府联租房等抵押问题。


经济适用房、政府联租房等住房,房产局根本就不受理抵押登记,有些地区对于经济适用房、政府联租房等住房连提档都不可以,谈何抵押?可能有人会问:如果借款人把此类房产的房产证等手续押给出借人,签了抵押协议,此抵押权是否生效?如果出借人借他钱了,那可真是千古奇闻,身为民间借贷的从业人员,连中华人民共和国《担保法》中就不动产做为债权的担保物权时,其唯一司法生效要件你不知道吗?如果你告诉我不知道,我奉劝您一句,不要踏入民间借贷行业半步。


六、房子说收就收?到底是谁在收?


上面已经说过,是新的房屋产权人(受让人、包括原抵押权人(他项权利人))在行使对该房屋的物权,物权为形成权,并非请求权。


线下民间借贷的“行规”是放贷人帮着收,这都不算事儿。


七、关于抵押的房产是否在抵押之前已经租赁给了别人的问题。


《中华人民共和国城市房屋管理法》规定,房屋出租需到当地房产部门进行登记备案(备案后进档案),不登记不得对抗第三人。

发布时间:2018-2-4 10:10:28 点击数:3833 次 来自:房产旺铺网 【打印】 【关闭
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